物件を賃借し、賃貸物件に居住していたところ、ある日貸主から次回の賃貸借契約を更新しないので立ち退いて欲しい旨の手紙が届くということがあります。

借主としては建物を明け渡したくないと考えることもあるかと思いますが、このような場合において、物件を借りている賃借人は賃貸人に対し素直に物件を明け渡さなければいけないのでしょうか。

以下では、不動産の借主が、貸主から更新不拒絶の基づく立ち退きに関する通知を受け取った場合において、どのように対処すればよいかについて解説をいたします。

賃貸人からの一方的通知のみで賃貸借契約が更新されなくなるわけではない

まず、お手元に賃貸借契約書がある場合において契約書を確認してもらいますと、賃貸借期間は2年とされていることが多いと思います。

一見、この契約期間の2年が過ぎれば賃貸借契約は終了するとも思えますが、実際は、この2年の期間が満了した場合に契約が無条件に更新されなくなるものではないことに注意が必要です。

借地借家法という建物の賃借人を保護する法律において、賃貸借契約の更新拒絶が認められる要件としては以下のように規定されています。

第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
 
このように、借地借家法は賃貸借契約の更新を拒絶する場合においては、①期間満了の1年前から6カ月までの間において更新拒絶の通知を発すること、②期間満了後も建物の使用を継続している場合は遅滞なき異議を述べること、③更新拒絶に正当事由が存在すること、を求めています。
そして、①及び②については、賃貸人側の方でスケジュールをきちんと把握していれば、要件をみたしたうえで通知等を発することからこの要件の充足がなされているか否かについて問題がないことが多いです。
他方で、③の正当事由については、これが抽象的な要件であることから、この要件の充足の有無が争われることがあります。

賃借人としての対処法

上記の通り、賃貸借契約の更新拒絶は無条件に認められるわけではないため、貸主側から更新拒絶に基づく立ち退きの請求通知が来たからといって、即時に建物を明け渡す必要がありません。

そうだとしても、賃借人としてはどのような対応をするのが得策でしょうか。

これは、建物の将来の使用の必要性等を考慮して以下のように考えることになります。

その場所に住み続けることを前提に交渉を行う

まず、建物を事業に利用しており、場所的な利益が大きい等その場所に住み続けたい場合、このような場合は、貸主からの立ち退きの請求を拒否する必要があります。

このような場合は、相手方の立ち退き請求が法律上認められない方向にもっていきたいため、貸主の求める更新拒絶が法律上の要件をみたしていないことを主張していくことになります。

具体的には、事案によって異なりますが、例えば貸主側に更新拒絶を主張する正当事由がないことを主張していくことが考えられます。

この正当事由については、例えば、貸主側に建物を使用する必要性が無いこと、借主側の建物使用の必要性が大きいこと等を主張していくことになります。

立退料等の金銭的給付を受けることを前提に退去することを検討する

上記とは異なり、立ち退き自体はあまり望んでいないものの、建物を使用することについてのこだわりが大きくなく、条件によっては立ち退きをしても良いと考える場合は、立退料等の金銭的給付を受けることを条件に明渡をすることを前提に、立退料の交渉をするのが良いでしょう。

但し、この立退料というのは賃貸人側から必ず受け取ることが可能なものではなく、賃貸人と賃借人の建物利用の必要性等を考慮し正当事由が存するかを検討した上で、立退料支払の有無及び金額が決まるので、この場合も正当事由の判断要素を踏まえた主張が重要になってきます。

なお、賃料不払い等をしたことによって貸主から建物の明渡を求められている場合において、貸主に立退料を求める方がいらっしゃいますが、このような場合は立退料の問題にはならないことに注意が必要です。

終わりに

以上、貸主から更新拒絶に基づく立ち退き請求がなされた場合における借主の対処法について解説をいたしました。

解説の通り、貸主から更新拒絶に基づいて立ち退きを求められたとしても、無条件に建物明渡を行う必要があるわけではないので、注意が必要です。

立ち退きが認められるか否かは、裁判例の動向や具体的な事情によって異なりますので、貸主からこのような立ち退きを求める通知が来た場合は、弁護士に相談されることをお勧めいたします。

「中野区、杉並区、練馬区、武蔵野市での不動産問題に強い吉口総合法律事務所」では、立ち退きを求める貸主または立ち退きを求められた借主からのいずれの不動産に関するご相談についても、弁護士による30分無料法律相談を実施しております。

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