現時点よりだいぶ前の時期に店舗や事務所(オフィス)を貸したが、その時とは事情が変わり、現在では周辺よりも賃料が安い場合があります。

この場合ですが、周辺の物権よりも賃料が安いからといって賃貸借契約を解除し、明渡ができるわけではありません。

それでは、オーナー(賃貸人)がテナント(賃借人)に安い賃料で貸しているので、賃料を値上げ(増額)したいと考えた時にはどのような対策を行えばいいでしょうか。

以下では、相場より安い賃料で賃貸している場合に値上げをする方法について、弁護士が解説を致します。

賃料増額請求を行った場合の効果について

オーナー(賃貸人)側の対応について

賃料を増額したい場合にテナントである賃借人が賃料の増額に応じてくれれば問題ないですが、テナント側も容易には賃料の増額には応じてくれません。

それでは、テナントである賃借人が賃料の増額に応じてくれない場合はオーナー側としては手の打ちようがないかというとそうではありません。

借地借家法上、以下のような賃料増額請求の制度が設けられています。

借地借家法第32条

第1項 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

このように、現在の賃料が不相当であった場合、この賃料増額請求の行使によって賃借人の同意が無くとも賃料が増額できることになります。

テナント(賃借人)側の対応について

オーナー(賃借人)側からの賃料増額請求がなされた場合、賃借人側はどのような対応を取ればよいのでしょうか。

これについても、同じく借地借家法において、以下のように規定されています。

借地借家法第32条

第2項 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

この規定が何を定めているかというと、賃料増額請求を受けたとしても、賃借人側は増額請求を受けたときから直ちに増額された賃料を支払う必要まではないということになります。

したがって、賃借人側としては裁判が確定するまでは従前どおりの賃料を支払っていれば賃貸借契約が解除されることはありません。

もっとも、裁判によって増額の請求が認められた場合は、既に支払った金額との差額について年1割の賃料を支払わなければならないので、その点には注意が必要です。

賃料増額請求を行った場合の手続の流れについて

それでは、オーナー側が賃料を増額したいと考えた場合、どのような手続をとればよいのでしょうか。

① 賃料増額の意思表示

まずは、賃料増額の意思表示を行います。

口頭による賃料増額の意思表示であっても効果が生じないわけではありませんが、後の証拠とするために配達証明付内容証明にて意思表示を行います。

その上で、賃借人側と交渉を行い、賃料増額について合意をすることができればこの時点で問題の解決ができます。

② 賃料増額の調停

賃料増額の意思表示を行い、賃借人側と交渉を行ったにもかかわらず、賃料増額の合意ができなかった場合は、民事調停の申し立てを行います。

この調停を行う理由ですが、民事調停法上、賃料増額の裁判を行う前に調停を申立てなければならない旨の規定があるからです(調停前置)。

調停は裁判所で行う話し合いの延長のようなものですが、調停委員の説得等を受けこの時点で合意に至ることもあります。

③ 賃料増額請求訴訟の提起

賃料増額の調停を行っても調停の成立に至らない場合は、訴訟での解決になります。

この場合は、双方の主張も重要になってきますが、裁判所による鑑定の影響が大きくなります。

訴訟の中で和解に至り、判決前に問題が解決することもあります。

賃料増額請求の費用について

以上が、賃料増額請求事件の手続の流れですが、弊所では賃料増額請求訴訟について以下の費用体系をとらせていただいております。

時期 着手金額(税別) 報酬金額(税別)
示談交渉時 20万円 増額が認められた部分の5年分×10%

(最低30万円)

賃料増額調停時 25万円
賃料増額請求訴訟時 35万円

※ 示談→調停等、次の手続に移行する場合は、いただくのは差額分のみになります。

終わりに

以上、相場より安い賃料で賃貸している場合の値上げ(増額)方法について解説を致しました。

賃料の増額を希望している場合において賃料額が不相当な場合は、収益性の観点からも早く増額の意思表示を行ったほうが良いと言えます。

もっとも、賃料増額請求は専門的な知識も必要になりますので、少しでも疑問に感じた方は、東京都中野区で不動産問題を扱う吉口総合法律事務所にご相談ください。

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