家賃滞納と鍵の取り替え

賃借人が家賃滞納や賃料不払をした場合には、解除通知を発送し、賃貸借契約を解除した上で、明け渡しの判決を取得し、裁判所を通じて強制執行をするのが基本的流れです。
もちろん、明け渡しを受けるためには、必ず裁判所を通さなければいけないわけではなく、交渉の上で、訴訟外で賃借人から任意での明け渡しを受けられれば、裁判所を通すことなく明け渡しを完了することもできます。
それでは、賃借人が家賃滞納や賃料不払をしているが、賃借人が任意の明け渡しをしない場合、強制的に鍵を交換して明け渡しをしたり、荷物を処分することはできるのでしょうか。
以下では、家賃滞納及び賃料不払における鍵の交換の可否について解説を行います。

鍵の交換や荷物の一方的な処分をすると不法行為に当たる可能性や刑事罰を負う可能性がある

法律の概念として、自力救済の禁止というものがあり、法律を執行するにあたっては、法律に従い、適切な機関を通じて行わなければいけません。
したがって、仮に家賃滞納や賃料不払があったとしても、賃借人の同意なく勝手に鍵を変えたり、中に入ってしまうと、住居侵入罪が成立する可能性があり、また、中に入って荷物を処分してしまうと、窃盗罪や器物損壊罪が成立する可能性があります。
そればかりか、賃借人から逆に損害賠償請求を受けてしまう可能性があります。これらのことから、勝手に鍵を変えたり、荷物を勝手に処分することは、たとえ賃貸借契約書に記載あったとしても決してやってはいけません。

賃借人からの損害賠償を認めた裁判例

自力救済行為はしてはいけないと上記説明しましたが、自力救済行為をしたことに対して賃借人が損害賠償請求をしたところ、この請求が認容されたとのニュースがありました。
ニュースによれば、賃借人が家賃を滞納したため、家賃保証会社が賃借人の自宅の鍵を変え、荷物を処分したことに対して、賃借人が損害賠償請求を行い、慰謝料と家財道具合わせて５５万円の損害賠償請求が認められたようです。
自力救済行為をしてしまうと、このように民事上の責任負うばかりでなく、刑事上の責任を負う可能性もあるので、家賃滞納や賃料不払に対して、無断で鍵を交換したり、部屋に入るということはせず、適切な手続を踏みましょう。

終わりに

以上、家賃滞納や賃料不払があった場合に、鍵の交換や、荷物の処分をした場合の不利益等について解説をしました。
解説のとおり、いくら賃借人に家賃を滞納する等の事情があったとしても、適式な手続を踏んで明け渡し手続をしないと、賃貸人側が不利益を受ける可能性があります。

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